Cerrar la financiación de un proyecto siempre es un reto; hacerlo cuando el dinero está caro es un arte. Con la tasa de política monetaria del Banco de la República en 11,25% en 2026 y un costo del capital elevado en todo el mundo, muchos proyectos buenos se están quedando en el cajón. No tienen que hacerlo: con la estructura correcta, un proyecto sólido se financia incluso en un entorno de tasas altas. Aquí explicamos cómo.

El nuevo costo del dinero

El contexto importa. Durante 2026, presionado por una inflación que se aceleró —del orden del 5,6% en marzo, con expectativas que se deterioraron hacia el 6,4% para el cierre del año— el Banco de la República llevó su tasa de política monetaria a 11,25% y la mantuvo, reiterando su compromiso con la meta del 3%. A nivel global, los choques de energía y la inflación mantuvieron los costos de financiación en niveles altos. El resultado: la deuda, que es el combustible del project finance, se volvió más cara y más exigente.

Por qué las tasas altas castigan al project finance

El project finance se sostiene sobre deuda repagada con los flujos del proyecto. Cuando el costo de esa deuda sube, tres cosas ocurren al tiempo:

• El servicio de la deuda crece: más intereses significan menos margen para cubrir los pagos, lo que aprieta el ratio de cobertura (DSCR).
• El apalancamiento posible se reduce: si cada peso de deuda cuesta más, el proyecto soporta menos deuda para el mismo flujo, y exige más capital propio.
• Las valoraciones bajan: una tasa de descuento mayor reduce el valor presente de los flujos futuros.

La buena noticia es que cada uno de estos efectos se puede gestionar con estructura. Veamos cómo.

Primer mandamiento: ingresos contratados de largo plazo

En un entorno de tasas altas, la previsibilidad del ingreso vale oro. Un proyecto con ingresos contratados a largo plazo —un contrato de compra de energía (PPA) o un contrato ganado en una subasta de largo plazo— transmite a los prestamistas una seguridad que se traduce en mejores condiciones: más plazo, mejor tasa, mayor apetito. Mientras más predecible es el flujo, más resiste el proyecto el peso de un costo de deuda elevado.

En tasas altas, un contrato de largo plazo no es un lujo: es la diferencia entre un proyecto financiable y uno que se queda esperando.

Estructura de capital: más equity, capas inteligentes

Cuando la deuda es cara, la estructura de capital debe recalibrarse. Esto suele implicar un mayor aporte de capital propio (equity) para reducir el apalancamiento a niveles que el proyecto pueda sostener, y a veces incorporar capas intermedias —deuda mezzanine— que complementan la deuda senior sin sobrecargarla. El objetivo es encontrar la combinación que mantenga el proyecto viable sin destruir el retorno del sponsor.

Gestionar el riesgo de tasa

Una de las grandes preguntas en este entorno es: ¿tasa fija o variable? Dejar toda la deuda a tasa variable expone el proyecto a que los pagos suban si las tasas se mantienen altas. Por eso, parte central de la estructuración es cubrir ese riesgo:

• Swaps de tasa para fijar el costo de la deuda y dar certeza al flujo.
• Caps que ponen un techo a la tasa, protegiendo contra subidas adicionales.
• Collars que acotan la tasa dentro de un rango.

La cobertura tiene un costo, pero compra algo valioso: previsibilidad. Y la previsibilidad es justo lo que un prestamista premia.

Modelar la sensibilidad y estresar el proyecto

Ningún cierre serio ocurre sin un modelo financiero que responda con honestidad qué pasa si las tasas suben otro punto, si la inflación persiste o si los ingresos caen. Estresar el proyecto frente a escenarios adversos no es pesimismo: es lo que un comité de crédito exige y lo que permite estructurar con un margen de seguridad. Un proyecto que demuestra que aguanta el peor caso razonable consigue financiación incluso cuando el dinero está caro.

Calzar plazos y construir colchones

Dos disciplinas adicionales marcan la diferencia. Primero, calzar el plazo de la deuda con la vida y los flujos del proyecto: financiar inversión de largo plazo con deuda de corto plazo es una receta para el estrés de caja. Segundo, construir cuentas de reserva —para el servicio de la deuda y el mantenimiento— que den tranquilidad al prestamista y resistencia al proyecto ante imprevistos.

Negociar con los prestamistas correctos

En entornos de tasas altas, no todos los financiadores reaccionan igual. La banca multilateral de desarrollo —como BID Invest o la IFC del Banco Mundial— suele aportar plazos más largos y apetito por proyectos de energía e infraestructura que la banca comercial puede no tener en momentos de estrés. Identificar al interlocutor adecuado para cada proyecto, y llegar con la documentación lista, acelera el cierre y mejora las condiciones.

Timing: avanzar con cabeza fría

¿Conviene esperar a que bajen las tasas? A veces sí, a veces no. Esperar tiene un costo: el proyecto envejece, los permisos vencen, la oportunidad de mercado pasa. La decisión correcta depende del proyecto, de su urgencia y de la estructura disponible. Lo que nunca conviene es paralizarse: incluso en tasas altas, un proyecto bien estructurado y con ingresos contratados es financiable hoy.

Cómo acompaña Selva

En Selva Investment Banking estructuramos y cerramos la financiación de proyectos también —y sobre todo— cuando el entorno es difícil. Modelamos el proyecto con escenarios de tasa realistas, diseñamos la estructura de capital y las coberturas adecuadas, aseguramos los ingresos contratados que lo hacen bancable y lo llevamos al financiador correcto. Las tasas altas son un filtro: separan los proyectos bien estructurados de los demás. Nuestro trabajo es que el tuyo quede del lado correcto.

El impacto sector por sector

Las tasas altas no golpean igual a todos los proyectos. En energía, los proyectos con contratos de largo plazo o adjudicaciones en subasta resisten mejor, porque su ingreso contratado compensa el mayor costo de la deuda. En el agro, donde la estacionalidad ya tensiona la caja, un capital de trabajo más caro exige estructuras de financiación especialmente cuidadosas y, cuando es posible, coberturas. En el real estate, el efecto es doble: encarece el crédito constructor y, al mismo tiempo, puede enfriar la demanda de los compradores finales que dependen de hipotecas. Entender cómo el costo del dinero afecta a cada sector es el primer paso para estructurar una operación que aguante el entorno.

Refinanciación: cuándo y cómo

En tasas altas, la refinanciación deja de ser un trámite y se vuelve una decisión estratégica. Para un proyecto con deuda próxima a vencer, refinanciar en este entorno puede significar condiciones menos favorables, y ese riesgo de refinanciación debe anticiparse en la estructura original. Algunas operaciones optan por plazos más largos desde el inicio para no quedar expuestas a refinanciar en el peor momento; otras incorporan opciones de prepago para poder reestructurar si las tasas bajan más adelante. La clave es no diseñar la deuda asumiendo que las condiciones de hoy serán las de mañana, en ninguna dirección.

Lo que vigila un comité de crédito en tasas altas

Cuando el dinero es caro, los financiadores se vuelven más exigentes, y conviene saber qué miran. Exigen ratios de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) más holgados, porque quieren mayor margen de seguridad. Revisan con lupa los supuestos del modelo y premian los conservadores. Valoran el porcentaje de ingresos contratados frente a los expuestos al mercado. Esperan cuentas de reserva robustas y un compromiso real de capital por parte del sponsor. Llegar a la mesa entendiendo estos criterios —y habiéndolos incorporado al proyecto— acelera el cierre y mejora las condiciones.

Errores que cuestan caro

Hay tropiezos que en un entorno de tasas bajas se perdonan y en uno de tasas altas se pagan caro: apalancar el proyecto por encima de lo que sus flujos pueden sostener; dejar toda la deuda a tasa variable sin cobertura; financiar un activo de largo plazo con deuda de corto plazo; construir un modelo optimista que no resiste un escenario adverso; o ignorar el riesgo de tener que refinanciar en un mal momento. Cada uno de estos errores es evitable con estructura y disciplina.

El lado positivo de las tasas altas

Aunque suene contraintuitivo, un entorno de tasas altas también tiene su lado bueno, sobre todo para quien tiene capital y criterio. Las tasas altas disciplinan el mercado: filtran los proyectos mal estructurados, frenan la euforia y dejan en pie solo a los que de verdad se sostienen. Para un comprador o inversionista paciente, eso significa menos competencia por los buenos activos y mejores valoraciones de entrada, porque los vendedores ajustan expectativas y los proyectos se transan a múltiplos más razonables. La historia muestra que muchas de las mejores inversiones se originan precisamente en entornos difíciles, cuando el capital escasea y la disciplina premia a quien sabe estructurar. La clave está en no confundir un entorno exigente con un entorno cerrado: para el bien preparado, las tasas altas son tanto un filtro como una oportunidad.

Una nota sobre el costo de no actuar

Conviene cerrar con una advertencia: en finanzas, esperar también es una decisión, y tiene un costo. Mientras un proyecto se posterga a la espera de un entorno de tasas más amable, los permisos vencen, los precios de los equipos cambian, la competencia avanza y las oportunidades de mercado se cierran. Ese costo de oportunidad rara vez aparece en el modelo financiero, pero es real. Por eso la pregunta correcta no es solo cuánto cuesta financiar hoy, sino cuánto cuesta no hacerlo. Para un proyecto bien estructurado y con ingresos contratados, la respuesta suele inclinarse hacia avanzar, con la estructura adecuada, en lugar de esperar un momento perfecto que quizá no llegue.

En resumen

Cerrar un project finance con tasas altas es exigente, pero está lejos de ser imposible. La diferencia entre un proyecto que se financia y uno que se queda esperando no son las tasas, sino la estructura: ingresos contratados de largo plazo, una combinación de capital y deuda bien calibrada, coberturas que dan previsibilidad, plazos calzados con la vida del proyecto, cuentas de reserva y los financiadores correctos. Las tasas altas funcionan como un filtro que separa los proyectos sólidos de los frágiles; con la estructura adecuada, un buen proyecto queda del lado correcto de ese filtro. Y, como en toda fase difícil del ciclo, quien sabe estructurar no solo sobrevive: encuentra las mejores oportunidades.

Preguntas frecuentes

Fuentes y referencias

• Banco de la República — Tasa de política monetaria e inflación 2026
• IFC (Banco Mundial) — Financiamiento de proyectos e infraestructura
• BID Invest — Financiamiento de energía e infraestructura en América Latina
• World Bank — Commodity Markets / impacto de los choques de energía

Este contenido es informativo y de carácter general; no constituye asesoría financiera ni de inversión. Las cifras de tasas e inflación corresponden a fuentes públicas a la fecha de publicación y pueden variar.

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